多地尝试二手房“带押过户”:为交易增效降成本,激发市场活力

发布日期:2022-09-19 21:25    点击次数:172

  21世纪经济报道记者 孔海丽 北京报道

  稳楼市的政策逻辑线,不仅在降低购房门槛,还延伸到了交易环节。

  近期,二手房“带押过户”模式在更多城市落地实施,意在简化二手房交易流程、降低交易成本、增强二手房市场活力。

  中原地产研究院提供给21世纪经济报道记者的调研显示,目前,南京、苏州、济南、昆明、深圳、金华、珠海、福州、西安等城市纷纷尝试“带押过户”模式。近日,海南也宣布探索对未设立住房公积金贷款抵押的二手房开展“带押过户”登记试点,至此,据记者不完全统计已有10个城市加入“带押过户”阵营。

  “带押过户”,是指存在抵押的房产,不用提前还贷就可以完成交易、过户,并发放新的贷款。也就是说,省去了原房主的赎楼费用和筹措资金的时间成本,大大降低了二手房的交易难度。

  “创新性激发房地产交易活力”在多个城市的推进,亦是对监管层提出的“因城施策用足用好政策工具箱”和“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策”的实践,更好地支持住房刚性和改善性住房需求的释放。

  接受21世纪经济报道记者采访的多位业内人士对此举表示肯定,但同时也透露政策的推行有一定难度,需要不动产登记中心与金融机构、资金提存机构等系统进一步加强沟通。打通障碍之后,这是一个好趋势,或将有更多城市跟进执行。

  多地探索“带押过户”

  近日,海南发布关于印发《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》和《海南省稳经济助企纾困发展特别措施(2.0版)》(下称《特别措施》)的通知。在《特别措施》中,专门提及了“稳定房地产开发投资”,其中二套房首付比例降至4成、二手房“带押过户”登记试点等楼市新政,引起了外界的广泛关注。

  今年以来,全国房地产政策环境不断优化,但整体政策效果尚不明显,购房者置业情绪和市场预期仍偏弱。以海南为例,中指研究院数据显示,2022年1-7月,海南商品房销售面积380.9万平方米,同比下降17.0%,其中海口商品房销售面积同比下降26.9%。

  海南此次降低二套房首付比例和增加二手房交易便利性,被认为将有效降低二手房交易成本、提高交易效率,促进住房消费。

  实际上,南京、苏州、济南、昆明、深圳、金华、珠海、福州、西安等城市已纷纷宣布推出“带押过户”模式,有些城市已经办理落地了首笔交易业务。

  其中,济南市政府介绍,目前“带押过户”已在建行、工行、北京银行等多家银行试点成功,将在全市二手房市场全面推行;南京更是通过与建设银行、南京银行等50多家银行合作,完成了158套房屋“带押过户”的登记工作, 飞艇4码全天计划交易价值超过5亿元。

  在“带押过户”模式下,购房者往往只需要跑一趟银行,就可以办好赎楼、解押、过户、贷款、抵押五件事。

  据济南市不动产登记中心主任杜建刚介绍,“带押过户”实施后,进一个窗口,提交一套材料,办理一次业务,买卖双方无需跑腿,转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请,转移登记和抵押登记可同步办理,抵押预告登记自动转为本登记,卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到房款,结清原银行贷款。

  值得注意的是,为了保障二手房交易的资金安全,济南推出的“带押过户”流程引入了公证“提存账户”环节。即在交易未完成之前,所有资金均由该账户监管,确保资金安全,一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况,交易失败,资金原路返还,避免发生资金纠纷。

  这就使得二手房交易变得高效、简单的同时,还保证了资金的安全性。

  对各方有何影响?

  在以往的传统模式中,卖方抵押解除、二手房过户、买方抵押设立三个登记环节,在二手房交易过程中缺一不可,且先后顺序分明,买卖双方要过户就必须要先行解除原贷款银行的抵押,这就要求大量的资金成本和繁杂的交易流程。

  “以往二手房交易成本太高,周期太长,动辄就要6-12个月,其中赎楼和贷款就占了一半,导致‘卖一买一’的换房需求受阻,影响了交易进程,冲击到房地产良性循环。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  而“带押过户”将有效减轻“过桥资金”烦恼,降低了房屋“入市门槛”,增加买卖双方更多的可选择性,降低二手房在市场上的流通成本,扫清了交易障碍,进一步充实二手房市场活力。

  中原地产首席分析师张大伟认为,从更高的层面上来看,“带押过户”政策有助于加快换房需求入市,会促进市民购买二手房及在该城市扎根落户,并进一步促进房地产市场良性循环。

  据张大伟介绍,在执行过程中,多数“带押过户”需要在同一个银行系统内操作,比如原房主在建行做的房贷,新购房业主也必须在建行,才能实现带抵押过户,而当下房贷利率相对优惠的小银行一般都没有执行这个政策,“所以节省的1%-2%的交易成本,很可能在房贷利率上又磨平了。”他说。

  实际上,对于银行来说,“带押过户”无疑是一种重大革新。在传统模式下的二手房交易中,没有一家银行愿意在无法保障资金安全的情况下承担“带押过户”后卖方不及时还款的风险。

  为改变这一局面,济南市的做法值得借鉴。济南市不动产登记中心精简申请资料、压缩办理时限,对于同一房产上的抵押设立登记、转移登记、抵押注销登记等业务,根据申请实现合并办理;与金融机构、资金提存机构及时开展网络互联,搭建业务平台,及时反馈信息,确保转移和抵押过程中能够准确获得信息,即使遇到无法过户的情况,也能同步实现关联业务的同步停止,同时退回,保障交易安全。

  有了济南不动产登记中心提供的平台便利条件和安全保障,工行、建行、北京银行等多家银行率先落实《民法典》的规定,通过各种方式为带押房产的过户提供支持,已顺利办理几十笔业务,其中涉及公积金贷款、跨行贷款、同行贷款等多种类型。

  济南房地产从业人士告诉21世纪经济报道记者,二手房交易量的提升也意味着银行的贷款量将有所加大,对于业内是一个良性循环。

  而在这个过程中,中介可能是唯一在业务上受到影响的主体。张大伟介绍说,过去解抵押过程中,过桥贷款一般都是中介提供,收费较高。而在“带押过户”模式下,不用先赎楼,为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等费用。

  “整体来看,‘带押过户’的优势包括节省资金成本、提高交易效率、激发市场活力,促进住房消费等方面。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静进一步指出:“未来预计将有更多城市跟进。”

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责任编辑:李墨轩



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